2021年8月31日，中国建设部部长王蒙徽在国新办召开的“努力实现全体人民住有所居”发布会上表示：中国城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米，按照目前城镇人口比例来计算，全中国的人均住房面积大约是44平方米。这个数字，已经超越了东亚的那些发达经济体，比如日本韩国新加坡等，它们的这个数据大约在30-40之间；也已经追平了欧洲的发达经济体，比如德国法国意大利等。从人均GDP的水平来讲，中国经济仅为上述国家的三分之一到四分之一不等，但是就人均住房面积这个指标而言，却已经达到或者超越发达经济体的水平，这不能不认为是过去二十多年中国住房制度改革的重要成果。纵向比较：1978 年改革开放之初，城镇居民和农村居民人均住房建筑面积仅大约7.5平方米；目前的水平比1978年增长了五倍。

不仅如此，住房质量也得到了极大的改善。中国城镇住房成套率从1985年的不到25%上升到现在的超过85%。绝大部分的城市家庭居住在拥有独立厨房和卫生间的成套住房内。同时，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，帮助2亿多困难群众改善住房条件，促进了中等偏下收入家庭住房条件有效改善。由此，在住房需求上努力向着“居者有其屋”的目标迈进。

正如其它消费品的市场发展过程一样，住房市场也有着首先一哄而上实现量的满足，然后优胜劣汰，在残酷的市场竞争中逐步形成寡头垄断，完成由增量到存量的生产转换。当中国人均住房面积达到发达经济体的水平的时候，意味着宏观整体上，中国的房地产业已经经历了第一个阶段，满足了消费者需求。但是在区域之间，随着地区经济的此消彼长，人口流动导致各地房地产冷热不均；在区域内，房屋也有新陈代谢，有折旧就有新房的需求。这样的需求不会再像前二十年一样，市场大到能够容纳全国数千房地产公司都赚钱，未来或许更加需要的是类似于美的格力海尔一样的家电巨头，因为能够给市场提供更加优质的产品而获得相对垄断的地位。

现在，这一市场竞争过程，因为政府的三条红线政策而被人为加速了。政府推出这个政策，是为了避免市场竞争中的大起大落，制止房地产企业为了获得上述垄断地位，绑架金融，制造大而不能倒的负的外部性。这三条红线，限制了房地产企业从金融行业获取超大杠杆的能力，在房价泡沫尚未破裂之前，未雨绸缪，要求房地产主动降低杠杆率，可谓是先见之明。因为在过去二十年的房地产高速增长阶段，中国房地产企业形成了一个“人有多大胆，底油多大产”的固定思维，在每次房价低谷阶段，房地产企业只要敢于放大杠杆，就会在下一个上升期赚得盆满钵满。现在一下子卡住了房地产企业的融资能力，就让不少只会无限放大杠杆的大胆企业显出原形，看看它们究竟有没有没穿泳裤浑水摸鱼。

一度是中国风云企业的恒大集团这段时间就遇到了问题。股价从去年的高点28元跌到了现在的3.5元，下跌幅度超过85%。为什么呢？就是因为过去摊子铺的太大了，杠杆率太高了。在三条红线政策推出前的恒大，现金短债比只有22%，净负债率却高达163%；相较于另外一个大地产公司万科的现金短债比165%，净负债率37%，恒大的短期还款能力之低，杠杆率之高可见一斑。所以，这一年来，恒大不断地收缩战线，回笼资金，仍然难以迅速解决问题。

另外一个遭受重创的房地产企业是华夏幸福。目前累计逾期债务已经高达918亿元，这甚至已经波及中国最大的保险公司中国平安的业绩。2021年上半年，中国平安作为华夏幸福的大股东，被迫对相关投资资产进行减值计提、估值调整及其他权益调整，金额为359亿元。受此影响，上半年中国平安归属于母公司股东的净利润同比下降15.5%。

作为投资中国三十余年的老股民，今天房地产业的现状，让我想起二十年前中国家电业那一幕惨烈的竞争态势。昔日明星企业如长虹康佳，今天都如昨日黄花，数以百计的地方性企业不见踪影，但是中国家电业却在激烈的市场竞争中凤凰磐涅，成为中国最具世界竞争力的行业之一。虽然房地产业有其特殊性，不能完全复制中国家电业的景象，但是背后的经济学规律，还是大致相同的。

原文发表于DW