【精选】不动产市场如何“动”起来？-庙堂江湖-财新网

进入2016年，中国内地的房地产市场出现了一个两极分化的情况，大城市的房价开始普遍回暖，尤其是北上广深一线城市，在限购措施还未取消的情况下房价出现大幅度的上涨，而与此同时，中小城市的楼市却一直低迷不振，以至于国家层面推出了刺激楼市的政策措施，比如降低首付比例，减免交易费用，意图加速「去库存。」

例如，中国国家统计局发布的数据显示，2月份深圳新建住宅价格同比上涨57%，高于1月份52%的同比涨幅。而在位于「锈带」辽宁省的北方城市丹东，新建住宅价格同比下降了3.9%。英国《金融时报》根据中国政府的数据估算，2月份中国全国房价平均同比上涨2.8%，为2014年6月以来的最大单月涨幅。

这样明显的冰火两重天情况，是过去十几年内未见到的。留在内地城市居民印象中的房价涨跌，各地基本同步，也许区别在于步伐的大小而已。上海北京的房价固然吵翻了天，但是温州鄂尔多斯，甚至某些个名不见经传的小县城，房价也翻了好几番。但是现在，为什么深圳上海的房价可以一年涨30-50%，而各地小城市却力不从心呢？

其实这样的情况，对于家电行业来讲，早就见怪不怪了。

曾几何时，全国各个省份都有自己的电视机厂，耳熟能详的有上海的金星，南京的熊猫，杭州的西湖，不一而足。全中国几千家大大小小的电视机厂，其产品都供不应求，各个品牌之间的价格也都相差不多。那是一个齐涨齐跌的年代，就像是这十年的房地产市场。然后随着整体供过于求，家电行业开始了大浪淘沙的激烈市场竞争阶段。到现在，我们能够数出来的知名厂家，恐怕不满两只手。

房地产行业也是一个商品市场，大的规律概莫能外。经过前几年的大干快上，现在整体出现饱和，供过于求的市场局面终于到来。所以，我相信，「去库存」不可能最终「清库存。」市场竞争优胜劣汰，需要有一定的库存。没有库存就是供不应求的局面，又怎么可能劣汰呢？

家电行业，优秀的品牌生存下来，康佳电视机可以卖到东北去。但是房地产是不动产，深圳的房子奇货可居，但是并不能搬到辽宁丹东去。但是房子是死的，人是活的。房子都是钢筋水泥的产品，深圳和丹东并没有什么巨大的不同；不同的是房子周围的公共设施，和就业环境。活的人如果觉得深圳的生活和就业好于丹东，就会南下去深圳，于是卖出丹东的房子，买入深圳的房子，你闭上眼睛，把人作为参照系，房子其实从丹东移到了深圳。

这样的人口迁徙，其实就是一个房地产市场的优胜劣汰的过程。全国几百个城市在这样的一个市场上竞争。竞争的是优质的地方治理结构，高质量的城市公共物品（比如地铁教育医疗），和就业机会。如果我们能够放开地域迁徙的限制，甚至于鼓励要素的跨区域流动，那么这样的区域竞争就会加剧，优胜劣汰会加速要素的合理配置。现在国家统计数据已经显示：东北的人口整体显示净流出，而一线大城市在户籍限制未取消的情况下依旧吸引着全中国的人口。

其实你去世界上各大发达国家旅游，都可以看到人口集聚于几个大城市，并不是全国平均分布的。极端的情况是澳大利亚这样的地广人稀的国家，全国2000多万人口仅仅集聚在悉尼墨尔本几个沿海大城市，广大内地几百公里看不到一个人。即便如日本这样人多地少的国家，在东京都以外的广大农村，还是可以看到大范围的空地。

这就是资源市场配置的结果。

但是现在，我们内地人为限制了这样的要素流动。大城市的地方政府控制人口，采取措施抑制需求，而中小城市被当地人以脚投票，虽然可能不得不置业购房，大多数确实是空置房。有时候人在北上广深，房子却买在老家。这样的情况，即便「去了库存」，仍然是效率损失的典型代表。

本文发表于《证券时报》专栏，2016.4.15.

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