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在网上读到一篇有趣的文章,作者运用日本数据,发现1990-2015期间一线城市房价下降快于二三线城市,尽管这段时间内人口是流入一线城市的。不过我运用相同的数据却发现:这不是一个普遍成立的结论。更加一般意义上的结论恰恰相反:房价总是和人口流动成正向相关性的。


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今年开始,中国房地产市场出现了一个以前所没有的特征,大家的共识似乎是:三四线城市人口流出供应过剩房价下跌压力大,但北上广深四大一线城市汇集优势资源人口不断流入是楼市的安全港,即便楼市崩盘也不会受影响。


那么这种看法有国际经验支持吗?可以看下日本经验,这是日本六大一线城市东京、横滨、名古屋、京都、大阪和神户的地价走势。


而这是日本除六大一线城市外其它城市地价走势。




以2000年为基数(都已经标准化为100了),六大一线城市住宅地价指数到2015年下跌到了77%,同期除六大一线城市外住宅地价指数下跌到了59%。一线城市跌幅远低于二三四线城市!全用途平均的地价指数也出现类似的趋势。一线城市下跌了30%,而其他地区则下降50%。


这个结果具有比较普遍的意义,如果你把基年上推到1985年,那么30年的基本趋势也是一致的。唯有不同之处在于:一线城市在1985-1990年的不动产景气周期中的涨幅远远高于非一线城市。上述数据中不难看出:一线城市的全用途地价刚刚涨了300%,而其他地区的涨幅则只有40%。所以,如果你从1990年的顶点开始计算下降幅度的话,那么一线城市当然大于别的地方了。但是这只是经济周期中的一个部分,不能全面衡量和对比一线城市与二三线城市的差异。


这个结果或许令人惊讶,但其实是有迹可循的。比如日本总务省发表的《人口移动报告》表明,2014年日本首都圈(东京都及周边三县)的流入减去流出的净流入人口为109408人,比上年增长12884人,连续19年增加,表明日本人口从村镇以及地方城市流入大城市的速度进一步加快。尽管日本早就是发达国家了,其城市化进程也早就结束,但是一线大城市人口连续19年增加而二三四线城市人口不断减少,说明经济集聚依然是大势所趋。


对比中国,有人曾经计算各地的小学生入学数量来推测各地的人口变化。这是一个很有意思的角度,因为就学的数目远比抽查得来的统计数据精确。他们的研究表明:过去十几年,东北出现人口的净流出;而一线沿海大城市(北上深为代表),依旧是人口流入的主要方向。而中国还是有户籍限制的,如果没有户籍限制,也没有购房的限制措施,不知道85-90年的日本不动产景气时代是不是早就在中国上演了?


当然,从上面的数据中也可以简单看出:尽管日本一线城市有良好的人口基本面,但因当初房价泡沫吹得比二三四线城市要大得多,脱离真实收入和租金的支持的时候,人口流入这点利好远不能抵消泡沫破灭的利空,至少在一个相对短的时间段内,所以过去二十年依然有非常大的跌幅。今年开始,深圳领头上海北京跟进的这一轮房价上涨,或许会开启中国房价的差异化时代。但是大家在投资一线城市的时候,依旧不能不带着一份小心!


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沈凌

沈凌

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穷游海内外,经济大小事。 《大公报》《证券时报》《德国之声》专栏作者 著作:《复盘》《宏观经济看得懂》 联系微信:VWL007

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