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【精选】不动产市场如何“动”起来?

进入2016年,中国内地的房地产市场出现了一个两极分化的情况,大城市的房价开始普遍回暖,尤其是北上广深一线城市,在限购措施还未取消的情况下房价出现大幅度的上涨,而与此同时,中小城市的楼市却一直低迷不振,以至于国家层面推出了刺激楼市的政策措施,比如降低首付比例,减免交易费用,意图加速「去库存。」
 
例如,中国国家统计局发布的数据显示,2月份深圳新建住宅价格同比上涨57%,高于1月份52%的同比涨幅。而在位于「锈带」辽宁省的北方城市丹东,新建住宅价格同比下降了3.9%。英国《金融时报》根据中国政府的数据估算,2月份中国全国房价平均同比上涨2.8%,为2014年6月以来的最大单月涨幅。
 
这样明显的冰火两重天情况,是过去十几年内未见到的。留在内地城市居民印象中的房价涨跌,各地基本同步,也许区别在于步伐的大小而已。上海北京的房价固然吵翻了天,但是温州鄂尔多斯,甚至某些个名不见经传的小县城,房价也翻了好几番。但是现在,为什么深圳上海的房价可以一年涨30-50%,而各地小城市却力不从心呢?
 
其实这样的情况,对于家电行业来讲,早就见怪不怪了。
 
曾几何时,全国各个省份都有自己的电视机厂,耳熟能详的有上海的金星,南京的熊猫,杭州的西湖,不一而足。全中国几千家大大小小的电视机厂,其产品都供不应求,各个品牌之间的价格也都相差不多。那是一个齐涨齐跌的年代,就像是这十年的房地产市场。然后随着整体供过于求,家电行业开始了大浪淘沙的激烈市场竞争阶段。到现在,我们能够数出来的知名厂家,恐怕不满两只手。
 
房地产行业也是一个商品市场,大的规律概莫能外。经过前几年的大干快上,现在整体出现饱和,供过于求的市场局面终于到来。所以,我相信,「去库存」不可能最终「清库存。」市场竞争优胜劣汰,需要有一定的库存。没有库存就是供不应求的局面,又怎么可能劣汰呢?
 
家电行业,优秀的品牌生存下来,康佳电视机可以卖到东北去。但是房地产是不动产,深圳的房子奇货可居,但是并不能搬到辽宁丹东去。但是房子是死的,人是活的。房子都是钢筋水泥的产品,深圳和丹东并没有什么巨大的不同;不同的是房子周围的公共设施,和就业环境。活的人如果觉得深圳的生活和就业好于丹东,就会南下去深圳,于是卖出丹东的房子,买入深圳的房子,你闭上眼睛,把人作为参照系,房子其实从丹东移到了深圳。
 
这样的人口迁徙,其实就是一个房地产市场的优胜劣汰的过程。全国几百个城市在这样的一个市场上竞争。竞争的是优质的地方治理结构,高质量的城市公共物品(比如地铁教育医疗),和就业机会。如果我们能够放开地域迁徙的限制,甚至于鼓励要素的跨区域流动,那么这样的区域竞争就会加剧,优胜劣汰会加速要素的合理配置。现在国家统计数据已经显示:东北的人口整体显示净流出,而一线大城市在户籍限制未取消的情况下依旧吸引着全中国的人口。
 
其实你去世界上各大发达国家旅游,都可以看到人口集聚于几个大城市,并不是全国平均分布的。极端的情况是澳大利亚这样的地广人稀的国家,全国2000多万人口仅仅集聚在悉尼墨尔本几个沿海大城市,广大内地几百公里看不到一个人。即便如日本这样人多地少的国家,在东京都以外的广大农村,还是可以看到大范围的空地。
 
这就是资源市场配置的结果。
 
但是现在,我们内地人为限制了这样的要素流动。大城市的地方政府控制人口,采取措施抑制需求,而中小城市被当地人以脚投票,虽然可能不得不置业购房,大多数确实是空置房。有时候人在北上广深,房子却买在老家。这样的情况,即便「去了库存」,仍然是效率损失的典型代表。
 
本文发表于《证券时报》专栏,2016.4.15.
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